隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量，平衡到極化，簡(jiǎn)單到復雜，單一到全面的過(guò)渡，疊加城市化發(fā)展逐漸趨于成熟，致使城市地區對住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)的需求不斷加大。在此情形之下，大部分房地產(chǎn)商選擇分拆企業(yè)物管公司赴港上市，以謀求在物管時(shí)代來(lái)臨之際，實(shí)現規?；l(fā)展的同時(shí)，加速助推我國城市化發(fā)展進(jìn)程。
自2018年起，隨著(zhù)物管公司赴港上市潮的開(kāi)啟，內地赴港上市的物管股就成為港股市場(chǎng)的新寵及成為經(jīng)濟下行周期中的避險資產(chǎn)。截至2018年01月02日至2020年06月15日，內地物業(yè)板塊累計漲幅月為257.0%，而同期恒生指數卻累計收跌22.1%。鑒于內地物管板塊的高景氣度及抗風(fēng)險性，每當有物管公司赴港上市，勢必會(huì )成為資金最為追捧的對象。特別是2020年初，港股IPO市場(chǎng)連續出現超千倍認購的新股，便是來(lái)自于物管行業(yè)。據港交所披露易顯示，深耕長(cháng)三角地區、增長(cháng)迅速的綜合社區服務(wù)供應商的弘陽(yáng)服務(wù)，通過(guò)了港交所的聆訊，并開(kāi)始招股。這意味著(zhù)港股物管板塊將迎來(lái)另一家實(shí)力不俗的內地物管公司加入。屆時(shí)，依托行業(yè)高景氣度及借助自身各方優(yōu)勢，勢必又會(huì )掀起一波認購熱潮。 依托弘陽(yáng)集團“住宅+商業(yè)雙輪驅動(dòng)”戰略?xún)?yōu)勢，弘陽(yáng)服務(wù)實(shí)力攀升與其他物管公司無(wú)異，弘陽(yáng)服務(wù)是中國企業(yè)500強企業(yè)弘陽(yáng)集團旗下全資控股公司。弘陽(yáng)服務(wù)自2003年在南京成立后，業(yè)務(wù)重心一直在長(cháng)三角地區，且依托母公司“住宅+商業(yè)雙輪驅動(dòng)”的戰略?xún)?yōu)勢，以及關(guān)連公司弘陽(yáng)地產(chǎn)豐富的土地儲備，弘陽(yáng)服務(wù)在管面積增速呈現雙位數增長(cháng)。截至2019年12月31日，弘陽(yáng)服務(wù)在管面積為1,580萬(wàn)平方米，而弘陽(yáng)地產(chǎn)2019年全年合約銷(xiāo)售建筑面積于2019年達到490萬(wàn)平方米，疊加受益于弘陽(yáng)地產(chǎn)的土地儲備及在建項目，弘陽(yáng)服務(wù)的在管住宅物業(yè)總建筑面積持續增長(cháng)，2017-2019年年復合增長(cháng)率達29.5%。得益于住宅物業(yè)管理及商業(yè)物業(yè)管理協(xié)同促進(jìn)，發(fā)展均衡，并在全國范圍內得到認可。自2017年以來(lái)，弘陽(yáng)服務(wù)連續三年被中指院評為物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)之一，就整體實(shí)力而言，在2020年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中排名第25位。此外，就品牌價(jià)值而言，弘陽(yáng)服務(wù)獲中指院評為2019中國華東物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌。除了整體實(shí)力及品牌不斷提升外，弘陽(yáng)服務(wù)一直奉行“以誠待客，卓越服務(wù)”，以滿(mǎn)足客戶(hù)的多樣化需求，地域覆蓋廣闊得到不俗的提升。據了解，截至2020年6月15日，弘陽(yáng)服務(wù)的合同總建筑面積為2,960萬(wàn)平方米，由181個(gè)項目組成，包括總建筑面積1,780萬(wàn)平方米的108個(gè)在管項目，及總建筑面積1,180萬(wàn)平方米的73個(gè)已簽約管理但尚未交付的項目，所覆蓋省份超10個(gè)，直轄市及自治區超40個(gè)。更值的一提的是，為了進(jìn)一步提升自身整體實(shí)力，弘陽(yáng)服務(wù)還積極將物業(yè)管理服務(wù)擴展至第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)，并取得不俗的成效。就第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)收入而言，相關(guān)收入由2017年的人民幣1,270萬(wàn)元（單位下同）增加至2019年的4,970萬(wàn)元，復合年增長(cháng)率為97.8%；就在管總建筑面積而言，在管總建筑面積百分比由2017年12月31日的12.7%增長(cháng)至2019年12月31日的30.0%。除此之外，弘陽(yáng)服務(wù)也擴大了在管商業(yè)物業(yè)組合，以涵蓋購物中心、家居裝飾及家具商城、酒店、主題公園等多種形式，并逐步將物業(yè)組合拓展至寫(xiě)字樓及學(xué)校等其他物業(yè)。截至2019年12月31日，商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收益占總收益的49.9%，在管商業(yè)物業(yè)總建筑面積達340萬(wàn)平方米。多元化服務(wù)，差異化定位，呈現高質(zhì)量發(fā)展與此前傳統物管公司只提供物業(yè)管理服務(wù)不同，弘陽(yáng)服務(wù)為客戶(hù)提供的物管服務(wù)更加多元，更加全面，更加“有溫度”。具體而言，弘陽(yáng)服務(wù)自成立至今，就深知物管服務(wù)并非只是做好管轄內社區服務(wù)，更要為客戶(hù)提供更加全面及多元的服務(wù)，讓客戶(hù)感知來(lái)自“弘陽(yáng)”的溫度。鑒于此，弘陽(yáng)服務(wù)從三條業(yè)務(wù)主線(xiàn)出發(fā)，分別是物業(yè)管理服務(wù)、社區增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)方面，與傳統物管服務(wù)無(wú)異，主要向業(yè)主、住戶(hù)及租戶(hù)提供廣泛的物業(yè)管理服務(wù)。與傳統服務(wù)有所差異的是，弘陽(yáng)服務(wù)在滿(mǎn)足廣大客戶(hù)基礎服務(wù)需求的同時(shí)，還針對住宅物業(yè)業(yè)主及住戶(hù)的不同，不斷拓展服務(wù)范圍，并打造“宸忻”高端服務(wù)體系，滿(mǎn)足中高端客戶(hù)需求的同時(shí)，給公司帶來(lái)可觀(guān)的利潤。社區增值服務(wù)方面，與其他早期物管公司不同，自2003年成立，弘陽(yáng)服務(wù)就為客戶(hù)提供包括房產(chǎn)中介服務(wù)、社區便民服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等社區增值服務(wù)，最大限度滿(mǎn)足客戶(hù)社區服務(wù)多元的需求。非業(yè)主增值服務(wù)方面，同樣有別于其他物管公司，弘陽(yáng)服務(wù)依托自身強大的品牌實(shí)力及影響力，向其他物業(yè)管理公司提供顧問(wèn)服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期規劃及設計服務(wù)，以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供銷(xiāo)售協(xié)助服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，最大限度拓寬自身收入來(lái)源。在為客戶(hù)提供更加多元，更加全面，更加有“溫度”的同時(shí)，弘陽(yáng)服務(wù)通過(guò)擁抱物聯(lián)網(wǎng)，打造出“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的弘陽(yáng)小鎮一體化平臺。該智能一體化平臺由前臺（即“弘生活APP”）及中臺（包括業(yè)務(wù)中臺、物聯(lián)網(wǎng)中臺及數據中臺）為支撐，最主要的優(yōu)勢在于其不僅提升日常的管理效率及經(jīng)營(yíng)能力，降低了公司運營(yíng)成本，亦可為住宅物業(yè)業(yè)主及住戶(hù)提供社區一站式服務(wù)，提升用戶(hù)黏性。有了這么一套高標準化運營(yíng)及高服務(wù)質(zhì)量管理體系，弘陽(yáng)服務(wù)不僅成為我國物管行業(yè)中的一匹“黑馬”，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)及盈利能力取得高質(zhì)量增長(cháng)。截至2017年至2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入由2.57億元增至5.03億元，年復合增長(cháng)率達39.9%，遠高于同期百強物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值年復合增速的18.4%；歸屬股東凈利潤則從2,871.2萬(wàn)元增至5,906.1萬(wàn)元，年復合增長(cháng)率為43.4%，同樣遠高于同期百強物管企業(yè)凈利潤均值年復合增速的26.06%。三條主線(xiàn)業(yè)務(wù)成效方面，隨著(zhù)弘陽(yáng)服務(wù)在夯實(shí)傳統物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，公司也加快兩大增值服務(wù)業(yè)務(wù)的擴張步伐，進(jìn)而助推公司收入來(lái)源呈現出三條業(yè)務(wù)主線(xiàn)齊頭并進(jìn)的良好增長(cháng)態(tài)勢。截止2017至2019年，物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區增值服務(wù)營(yíng)收年復合增長(cháng)率分別為26.2%、135.4%及47.7%。2019年收入按業(yè)務(wù)劃分，物業(yè)管理、非業(yè)主增值服務(wù)及社區增值服務(wù)分別占總收入比重為70.5%、24.1%及5.4%。盈利方面，截至2017年至2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)的毛利率由22.6%提升至25.3%，高于2019年百強物管企業(yè)毛利率均值的24.02%；凈利率（歸屬股東凈利潤/營(yíng)業(yè)收入*100%）由11.17%提升至11.74%，高于2019年百強物管企業(yè)凈利率均值的8.76%。毛利率及凈利率能領(lǐng)跑百強企業(yè)，要得益于弘陽(yáng)服務(wù)多元化業(yè)務(wù)及“業(yè)務(wù)一體化+智慧物聯(lián)”的發(fā)展策略。更為重要一點(diǎn)是，弘陽(yáng)服務(wù)在盈利能力不斷提升的同時(shí)，股東所獲取的投資回報也非?？捎^(guān)。截止2019年底，弘陽(yáng)服務(wù)的股權回報率為26.3%，高于2019年同類(lèi)型規模的同業(yè)股權回報率的19.1%；資產(chǎn)回報率為10.6%，同樣高于2019年物管行業(yè)資產(chǎn)回報率的8.7%。引入重量級基石投資者，恒基李家杰認購7,600萬(wàn)港元此次上市，弘陽(yáng)服務(wù)引入恒基李家杰作為基石投資者，以發(fā)售價(jià)中位數3.80港元計，[此次認購金額約為7,600萬(wàn)港元。恒基業(yè)務(wù)眾多，地產(chǎn)發(fā)展亦為其中一項重點(diǎn)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)或會(huì )憧憬與弘陽(yáng)地產(chǎn)(1996)未來(lái)或有更多合作。此外，有重量級基石投資者坐鎮，反映對公司業(yè)務(wù)前景非常有信心，對外界而言無(wú)疑是一個(gè)利好消息。物管收益前景：未來(lái)超4,000億市場(chǎng)規模，弘陽(yáng)服務(wù)大有可為隨著(zhù)我國新型城鎮化進(jìn)程的不斷加快，城鎮人口數也在不斷增加，對物業(yè)管理服務(wù)需求也是水漲船高。據弗若斯特沙利文報告顯示，預計我國物管公司市場(chǎng)總收益將從2018年2,937億元增至2023年的4,400億元，年復合增長(cháng)率為8.4%。其中，其他增值服務(wù)將成為物管收益規模增長(cháng)最主要驅動(dòng)力，預計將從2018年的576億元增至2023年1,202億元，年復合增速為15.9%，高于同期傳統業(yè)務(wù)管理服務(wù)的6.3%。按照地域劃分，長(cháng)三角將成為未來(lái)超4,000物管收益規模最主要的受益地域之一。據弗若斯特沙利文報告顯示，預計長(cháng)三角地區物管公司總收益將從2018年的1,119億元增至2023年的1,723億元，年復合增長(cháng)率為9.0%。其中，傳統物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)的總收益2018-2023年的年復增長(cháng)率分別為6.7%及15.8%。從長(cháng)三角地域的城市圈來(lái)看，弘陽(yáng)服務(wù)所處的大本營(yíng)江蘇省，將成為長(cháng)三角地區物管收益規模增長(cháng)最主要的驅動(dòng)者省份。據弗若斯特沙利文報告顯示，江蘇省物管公司收益規模將從2018年的482億元增至2023年的727億元，年復合增長(cháng)率為8.6%，約占2023年長(cháng)三角地區物管公司收益規模的42.2%。基于未來(lái)我國物管行業(yè)將保持高景氣度增長(cháng)，弘陽(yáng)服務(wù)此次赴港上市目的也十分明確，繼續實(shí)施“做透大江蘇、深耕長(cháng)三角、布局都市圈”的戰略，進(jìn)一步強化在江蘇省的競爭優(yōu)勢，以現有進(jìn)入的城市為支點(diǎn)，輻射周邊城市，選擇性開(kāi)拓其他重點(diǎn)都市圈。另外，弘陽(yáng)服務(wù)上市后亦將會(huì )選擇優(yōu)質(zhì)合作伙伴（如第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），訂立更多的戰略合作協(xié)議，以擴大第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)組合，進(jìn)一步多元化客戶(hù)群。此外，還將繼續采用靈活多樣的方式不斷擴大運營(yíng)規模，計劃在長(cháng)三角、西南、華南及華中地區物色合適的收購機會(huì )，并將管理規范、經(jīng)營(yíng)狀況良好的物業(yè)管理公司作為潛在收購目標。現如今，弘陽(yáng)服務(wù)已通過(guò)上市聆訊，掛牌上市只差臨門(mén)一腳。展望未來(lái)，我國物管行業(yè)將是水大魚(yú)大的時(shí)代，而深耕長(cháng)三角地區的弘陽(yáng)服務(wù)，將借助自身前瞻性的業(yè)務(wù)策略及定位，將先人一步分享到超4,000億的發(fā)展紅利。在可預見(jiàn)的形勢下，相信弘陽(yáng)服務(wù)的投資者及客戶(hù)，將會(huì )再次收獲“弘陽(yáng)”的溫暖。
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