稿件來(lái)源：證券日報

記者：王麗新

“大運營(yíng)是弘陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)績(jì)快速增長(cháng)的背后推手?！?月22日，弘陽(yáng)地產(chǎn)召開(kāi)上市后的首次年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，公司總裁何捷在現場(chǎng)表示。

截至2018年底，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現合約銷(xiāo)售金額473.4億元，同比增長(cháng)84.2%；累計實(shí)現銷(xiāo)售面積353萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)107.8%；實(shí)現確認收入92.4億，同比增長(cháng)50.5%；年度凈利潤13.2億，同比增長(cháng)10.7%。

△弘陽(yáng)地產(chǎn)董事會(huì )主席曾煥沙、總裁何捷、首席財務(wù)官申廣平、副總經(jīng)理李達輝出席業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )

據悉，作為在2021年真正實(shí)現“增長(cháng)黑馬”的開(kāi)局之年，弘陽(yáng)地產(chǎn)內部把2019年定義為“從奮斗到艱苦奮斗的關(guān)鍵一年”，年度關(guān)鍵詞為“經(jīng)營(yíng)提升”——進(jìn)一步優(yōu)化組織機制，以規模增長(cháng)為優(yōu)先目標，重視產(chǎn)品和服務(wù)的提升，實(shí)現有質(zhì)量的跨越式增長(cháng)。

事實(shí)上，2018年對于弘陽(yáng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)轉折點(diǎn)。在這一年，弘陽(yáng)地產(chǎn)強勢突破“蘇適區”，開(kāi)啟全國化布局戰略。在弘陽(yáng)地產(chǎn)2018年報中，“快速周轉能力”這一關(guān)鍵詞被提及。

值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后半場(chǎng)后，“快速周轉能力”已經(jīng)成為房企必答題，考驗的是房企投資、融資、運營(yíng)、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等綜合能力。

實(shí)際上，行業(yè)內對一個(gè)項目的投資周期把控有“5912”的說(shuō)法，即拿地5個(gè)月后實(shí)現首次開(kāi)盤(pán)，9個(gè)月實(shí)現回款，12個(gè)月現金流回正。但是限價(jià)等各種調控政策下，目前有些房企實(shí)際的操盤(pán)節奏則是“61220”，即拿地6個(gè)月后實(shí)現首次開(kāi)盤(pán)，12個(gè)月實(shí)現回款，20個(gè)月后股東現金流回正。

弘陽(yáng)地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上則表示，弘陽(yáng)已梳理總結出“3671”大運營(yíng)體系打法，即3個(gè)月開(kāi)工、6個(gè)月開(kāi)盤(pán)、首開(kāi)去化率不低于70%、10個(gè)月現金流回正，以高效運營(yíng)模式去保障全國化布局戰略落地。

在投資與拿地上，弘陽(yáng)地產(chǎn)管理層表示，公司一般會(huì )拿出銷(xiāo)售回款的50%－60%去拿地投資，但會(huì )根據市場(chǎng)窗口期調整投資額度。何捷進(jìn)一步補充道，在拿地方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)堅持“以一、二線(xiàn)城市為主，三、四線(xiàn)城市則以都市圈為主”的拿地邏輯。

據悉，2018年，弘陽(yáng)確立了“做透大江蘇，深耕長(cháng)三角，布局都市圈”的區域布局策略，由區域性房企向全國性房企轉變邁出堅實(shí)的一步。根據2018年業(yè)績(jì)報告，弘陽(yáng)地產(chǎn)土地儲備總建筑面積約1308萬(wàn)平方米，較2017年的1125萬(wàn)平方米增加16.28%，平均土地成本為每平方米4300元，為未來(lái)發(fā)展提供了充足的支持。

從江蘇起步，向全國化布局進(jìn)發(fā)，是弘陽(yáng)地產(chǎn)這兩年的重要發(fā)展戰略。規模的提升，加上赴港上市，也導致公司負債率有所升高。不過(guò)，通過(guò)2018年的財務(wù)表現來(lái)看，弘陽(yáng)的負債率得到了有效控制。

據業(yè)績(jì)報告顯示，弘陽(yáng)地產(chǎn)凈負債率從2017年底的87.7%改善至68.3%，財務(wù)日趨穩??；同時(shí)，手頭現金余額為124.56億，運營(yíng)資金充裕。

對此，港股內地房企分析人士指出，弘陽(yáng)地產(chǎn)在2018年實(shí)現上述業(yè)績(jì)的一個(gè)重要因素，是對外合作戰略取得較理想成效。目前，弘陽(yáng)地產(chǎn)已與旭輝、正榮、藍光、中糧地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)、金科等房企達成戰略合伙關(guān)系，持續深化與品牌實(shí)力強勁、資源豐富的優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，實(shí)現資源優(yōu)化配置和共贏(yíng)發(fā)展。

“在宏觀(guān)政策和市場(chǎng)環(huán)境的疊加作用下，去年以來(lái)規模房企之間合作操盤(pán)的案例顯著(zhù)增長(cháng)，”上述分析人士稱(chēng)，“合作開(kāi)發(fā)項目的增加可以顯著(zhù)降低拿地成本和擴張過(guò)程中潛在的風(fēng)險，還可以有效整合項目資源。在此情況下，合作開(kāi)發(fā)、分攤利潤也令不少港股內地房企呈現銷(xiāo)售規模增長(cháng)高于凈利潤增長(cháng)的趨勢?！?/span>

而在全國化布局下，弘陽(yáng)地產(chǎn)在2018年進(jìn)入資本投入期，若干優(yōu)質(zhì)項目土地獲取成本較此前拿地階段有所提高，也導致毛利率增長(cháng)趨緩，但將成為未來(lái)數年弘陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的一大動(dòng)能。

值得注意的是，弘陽(yáng)地產(chǎn)之所以能在2018年市場(chǎng)低迷期快速突圍，地產(chǎn)＋商業(yè)的雙輪驅動(dòng)商業(yè)模式也為其業(yè)績(jì)爆發(fā)提供了助力。

事實(shí)上，弘陽(yáng)地產(chǎn)是國內為數不多的以商業(yè)起家的房企。1996年，弘陽(yáng)地產(chǎn)前身企業(yè)的“起家”產(chǎn)業(yè)，正是家居建材批發(fā)。經(jīng)過(guò)23年發(fā)展，其在商業(yè)板塊沉淀下來(lái)的獨特基因，正形成與地產(chǎn)板塊的螺旋互動(dòng)與協(xié)同。南京江北新區橋北地區是弘陽(yáng)的事業(yè)“大本營(yíng)”，也是洞悉其地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅動(dòng)戰略的樣本。

在過(guò)去超過(guò)20年的時(shí)間里，這片區域由最初的紅太陽(yáng)裝飾城不斷迭代升級，蛻變?yōu)楝F如今的弘陽(yáng)智慧小鎮：涵蓋了住宅、辦公、商業(yè)、家居、文旅游樂(lè )場(chǎng)、學(xué)校和街區七大組合，占地8平方公里，小鎮擁有20萬(wàn)平方米左右的居民、55萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。

與當下大部分從零開(kāi)始創(chuàng )造而來(lái)的小鎮不同，弘陽(yáng)的小鎮模式是對原有的業(yè)態(tài)進(jìn)行升級，通過(guò)技術(shù)平臺去實(shí)現政府治理、社會(huì )治理、社區管理和社區商業(yè)的融通，建設更加安心、安全、智慧、綠色、健康、生態(tài)和便捷的小鎮。

換言之，弘陽(yáng)的小鎮模式是結合已有的資源，對存量資產(chǎn)的改造和升級，這是其他做單一純粹住宅產(chǎn)品線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商很難實(shí)現的。

據悉，弘陽(yáng)近日正總結其在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)、多元產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)、智慧城市等領(lǐng)域積累的經(jīng)驗，明確將城市商業(yè)綜合體、智慧小鎮等產(chǎn)城融合類(lèi)項目作為重點(diǎn)戰略發(fā)展方向。而發(fā)力的重點(diǎn)區域，為國務(wù)院批復規劃的重要城市群和經(jīng)濟區所轄三線(xiàn)及以上級別城市，以及其他集團準入區域的二線(xiàn)和強三線(xiàn)城市。

上述港股內地房企分析人士也認為，在消費場(chǎng)景上，弘陽(yáng)“地產(chǎn)+商業(yè)”模式亦有優(yōu)勢。弘陽(yáng)商業(yè)板塊具有獨特的“雙Mall（商業(yè)Mall、家居Mall）+游樂(lè )”業(yè)務(wù)模式，商業(yè)Mall未來(lái)或可實(shí)現在商業(yè)Mall引領(lǐng)下的住宅項目溢價(jià)；家居Mall亦有望推展針對毛坯住宅項目業(yè)主的交叉銷(xiāo)售。

“大而強，特而優(yōu)，沒(méi)有小而美”，弘陽(yáng)地產(chǎn)在今年年會(huì )上認為，“未來(lái)三年，將是行業(yè)彎道超車(chē)的最后窗口期?！?/span>