2019年1月8日，“奔向未來(lái)——丁祖昱評樓市”發(fā)布會(huì )伴隨著(zhù)新一個(gè)春天的腳步，如期而至。
這是一場(chǎng)傳播思想的盛會(huì )。我們用大數據擁抱未來(lái)，無(wú)所畏懼。
這是一場(chǎng)大佬云集的盛會(huì )。我們用大數據等待未來(lái)，一往直前。
這是一場(chǎng)連接各領(lǐng)域佼佼者的盛會(huì )，我們用大數據奔向未來(lái)，前路可期。
2018年是一個(gè)特殊的年份，房地產(chǎn)行業(yè)站在中國改革開(kāi)放40年、房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年的里程碑節點(diǎn)，從黃金時(shí)代走進(jìn)白銀時(shí)代。
我們到底在等待什么樣的聲音？
丁祖昱帶著(zhù)他的朋友們，用大數據剖析行業(yè)、前瞻市場(chǎng)，一起找尋解鎖2019的密碼，穿透迷霧，奔向未來(lái)。
1
三四線(xiàn)土地成交占比近8成，6成地塊成交價(jià)格下跌
2018年土地市場(chǎng)主要是靠三四線(xiàn)城市在支撐，三四線(xiàn)城市土地出讓的總面積接近80%，總的來(lái)說(shuō)，目前三四線(xiàn)不缺地，反而是一二線(xiàn)城市的土地相對來(lái)說(shuō)還是異常的稀缺。從城市來(lái)看，中西部的省會(huì )撐起了面積江山，傳統的一二線(xiàn)城市撐起了金額的江山。
對于大家都關(guān)心的地價(jià)，我們做了一個(gè)統計，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年它區域周邊的土地做了一個(gè)對比，發(fā)現超過(guò)6成的土地地價(jià)下降了，各能級城市地價(jià)下滑超過(guò)50%的比重也最多，我認為，這只是一個(gè)開(kāi)始，2019年的土地的價(jià)格我相信還有往下的空間。
2
新房市場(chǎng)：“一線(xiàn)低，二線(xiàn)平，三四線(xiàn)先高后降”
2018年新房市場(chǎng)呈現“一線(xiàn)低、二線(xiàn)平、三四線(xiàn)先升后降”的情況。
二線(xiàn)城市中，重慶、杭州仍然占據了銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額的第一位。三四線(xiàn)則基本是長(cháng)三角和珠三角的天下。豪宅市場(chǎng)表現不太樂(lè )觀(guān)，北京、深圳幾乎腰斬，而政策出臺之后的海南，三亞頂豪幾乎全軍覆沒(méi)。
雖然2018年市場(chǎng)壓力比較大，但還是有很多百億的神盤(pán)在2018年出現了，這當中百億神盤(pán)當中央企，包括我們面積排行榜中前十位的企業(yè)央企都頻頻上榜，所以央企仍然是中國房地產(chǎn)企業(yè)的中流砥柱。
3
二手房成交一路下跌，市場(chǎng)從“跳價(jià)”到“價(jià)跳”
二手房市場(chǎng)情況不是特別好，結合重點(diǎn)城市的總量來(lái)看，在二季度以?xún)r(jià)換量稍微有所上升之后，基本從6月份開(kāi)始就是一路下跌，在11、12月份有所回穩。價(jià)格上，也從2017年甚至2018年的上半年第一季度的“跳價(jià)”，變成了現在“價(jià)跳”，特別是環(huán)京的一部分二手房，價(jià)格已經(jīng)回落了20%以上。
從成交結構來(lái)看，二手房承接剛需、新房承接改善的特征明顯。二手房成交中大多集中在中小面積上，就是總價(jià)相對來(lái)說(shuō)特別低的這一部分。
4
百強房企銷(xiāo)售額首破10萬(wàn)億，千億房企新增13家
規模房企表現還算亮眼。百強房企在2018年賣(mài)了10萬(wàn)億的房子，占據了三分之二的總成交量。而前30家的房企，搶占了近一半的市場(chǎng)份額。此外，2018年不僅有13個(gè)新上的千億房企，百強房企樓盤(pán)數量也已超過(guò)了一萬(wàn)個(gè)。
當然，也有困難的一面，2018年房企的融資環(huán)境不是特別好，一方面是赴港IPO出現井噴，緩解資金壓力；另一方面造成資源加速流向規模房企，一半的土地被前十強房企“吞下”。在市場(chǎng)下行和融資收緊的雙重影響下，房企投資就加保守了，拿地銷(xiāo)售比從2017年的0.58降到2018年的0.38。
5
物業(yè)成為資本市場(chǎng)最大風(fēng)口，BAT大舉進(jìn)入
2018年，多房企物業(yè)拆分上市，目前在港股和A股上市的12家企業(yè)，有6家是在2018年上市。房企紛紛分拆物業(yè)板塊獨立上市的原因是對物業(yè)服務(wù)未來(lái)價(jià)值的高預期，物業(yè)服務(wù)成為房企新發(fā)力的板塊。
同時(shí)，目前以萬(wàn)科物業(yè)、綠城服務(wù)、金地物業(yè)為代表的房企旗下企業(yè)，多家物企管理面積超過(guò)1億㎡。大型物企也開(kāi)始了規模競速的過(guò)程，除了市場(chǎng)化拓展，亦開(kāi)啟收并購。2018年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金均5成以上用于規模擴張。
行業(yè)的成熟也引來(lái)的巨頭的注目。以BAT為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也在大舉進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。比如阿里、騰訊一方面依托阿里釘釘、騰訊海納分別面向B端，搭建連接平臺；另一方面入局新零售、投資生活服務(wù)等To C業(yè)務(wù)。巨頭的加入是源于看好行業(yè)增長(cháng)潛力，也一定程度上會(huì )推動(dòng)行業(yè)更快的發(fā)展。
6
人口長(cháng)期不樂(lè )觀(guān)，一孩人數減少，二孩沖高見(jiàn)頂
從長(cháng)期來(lái)看，我的判斷是人口非常不樂(lè )觀(guān)，一方面是生一孩的人在減少，另一方面二孩效應在弱化，二孩實(shí)際已經(jīng)沖高見(jiàn)頂。我們做了多種測算，算下來(lái)2018年人口可能就是1500萬(wàn)，而未來(lái)十年內出生人口會(huì )向下?lián)舸┮磺f(wàn)，當然首當其沖影響的是教育行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)也一定會(huì )受到影響。
7
每年約17億平總購房需求，800多萬(wàn)畢業(yè)生成未來(lái)置業(yè)剛需
我預計未來(lái)幾年年新增需求差不多在17億平方米。實(shí)際上目前需求非常重要的一個(gè)部分，就來(lái)自于新的常住人口，可以看到，目前強二線(xiàn)和強三線(xiàn)其實(shí)是非常吸引人的，實(shí)際上目前的需求非常重要的一個(gè)部分，就來(lái)自于新的常住人口。
具體來(lái)看，17億平方米的需求可以從剛需和改善兩個(gè)方面計算。每一年的大學(xué)畢業(yè)生我相信一定是未來(lái)的剛需。2018年教育部預測的大學(xué)畢業(yè)生差不多有820萬(wàn)人，測算下來(lái)大致近7個(gè)億平方米。再來(lái)看改善的需求，我們按照30年換一次房測算的話(huà)，目前中國的存量的住宅一共300億，就是每一年3.3%的換房的比重，差不多10億平方米的改善需求，這是算的一個(gè)值10億平方米。
所以把這一些全部加在一起，差不多相當于年17億平方米，但值得注意的是，這其中包含了一手房、二手房、租賃等居住需求。
8
租賃市場(chǎng)供需平衡，但供應結構不合理，低端需求被低估
住房租賃是一個(gè)同時(shí)被高估和低估的行業(yè)。
從市場(chǎng)容量來(lái)看，機構在測算行業(yè)規模時(shí)，房屋出租率因備案機制不健全被低估了，而未來(lái)也并沒(méi)有這么大的增量空間。從市場(chǎng)供需來(lái)看，目前各能級城市均還有較高的空置率，2017年一線(xiàn)城市還有超過(guò)15%空置房屋，說(shuō)明租賃市場(chǎng)并沒(méi)有出現供應短缺，整體是供求平衡的。而分城市來(lái)看，并不是每個(gè)城市都適合做租賃，一線(xiàn)城市潛在租賃人口還在400萬(wàn)-700萬(wàn)人的量級，到了二線(xiàn)城市的南京等城市，這個(gè)規模僅有200萬(wàn)人左右了。因此過(guò)去整個(gè)市場(chǎng)容量被大大高估。
從供應結構來(lái)看，整體結構不合理，低端需求被低估。以上海市場(chǎng)為例，4000元以下的市場(chǎng)嚴重供不應求，而中高端市場(chǎng)需求完全可以被滿(mǎn)足。目前上海供應的租賃用地供應的都是偏中高端的產(chǎn)品，這與市場(chǎng)的實(shí)際需求不符合。
另外一個(gè)事實(shí)是租金基本沒(méi)漲，或者說(shuō)穩步上漲。北京在7-8月有20%的上漲主要是由于清理群租房和畢業(yè)季等周期性因素影響的，而其他城市租金漲幅有限。
目前中國租賃市場(chǎng)房源還基本在個(gè)人手里，機構化率僅有5%，遠低于美國和日本的水平，租賃機構目前主要的發(fā)展空間在這塊，收編個(gè)人房源進(jìn)行機構化發(fā)展。但中國還是有自己的國情在，不能完全和美日做類(lèi)比，因此未來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展方向還是要以個(gè)人、存量及市場(chǎng)化為主發(fā)展。
