增規模 控風(fēng)險

公告顯示，今年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現合約銷(xiāo)售金額302.5億元，同比上升42.7%；累計實(shí)現簽約面積229.2萬(wàn)平方米，同比上升48.3%；平均合約銷(xiāo)售單價(jià)約人民幣12,889元/平方米。

從增速來(lái)看，弘陽(yáng)地產(chǎn)在目前已經(jīng)發(fā)布中報的房企中位列前茅。擴規模的同時(shí)，很多房企會(huì )不斷加大杠桿，各項財務(wù)指標吃緊。但是，弘陽(yáng)地產(chǎn)在控制風(fēng)險方面也有不錯表現。

首席財務(wù)官申廣平介紹，財務(wù)指標上，弘陽(yáng)地產(chǎn)凈利潤為7.2億元，同比上升15.2%；毛利率29.0%，高于行業(yè)平均水平；凈負債率76.0%，處于行業(yè)平均水平；手頭現金169.5億，較2018年末增長(cháng)36%；短債占比亦同比下降；總資產(chǎn)864.6億，較2018年末增長(cháng)27.3%；簽約回款率達94%，較2018年末提升4個(gè)百分點(diǎn)；三筆美元債獲超額認購，年期不斷延長(cháng)。

有媒體提到，弘陽(yáng)地產(chǎn)這半年，凈負債率有一定提升，未來(lái)凈負債率會(huì )如何控制。對此，申廣平解釋?zhuān)幠？焖偬嵘耐瑫r(shí)，會(huì )適度提升負債率在合理范圍內，未來(lái)這個(gè)指標會(huì )控制在80%以?xún)??！坝胸攧?wù)約束下的穩健可持續增長(cháng)，是我們努力的目標。

模式上：左手地產(chǎn)右手商業(yè)

每家房企都有自己的標簽。和其它房企不一樣之處，弘陽(yáng)地產(chǎn)是國內為數不多的、擁有完整城市更新服務(wù)業(yè)態(tài)的房企，在上市前就已經(jīng)提出了“商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅動(dòng)”戰略。

在現場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節，執行董事及行政總裁何捷認為，“雙輪驅動(dòng)”有效地為弘陽(yáng)地產(chǎn)增厚了業(yè)務(wù)“安全邊際”。

住宅業(yè)務(wù)方面，截至今年6月底，弘陽(yáng)地產(chǎn)總土儲為1569萬(wàn)平方米，其中83%位于新一二線(xiàn)城市，較2018年末增加19.9%，項目位于南京、常州、常熟、無(wú)錫、杭州、溫州、合肥、西安、長(cháng)沙、重慶、成都、江門(mén)、佛山等具有經(jīng)濟活力的節點(diǎn)性核心城市，這為公司在未來(lái)繼續實(shí)現可持續增長(cháng)，奠定了堅實(shí)基礎。

△ 中國別墅節特色山水別墅金獎項目 無(wú)錫·三萬(wàn)頃

商業(yè)板塊異軍突起，商業(yè)租金收入同比大增22.6%。另外依托SOP管控體系，各項目持續高效運營(yíng)，綜合出租率超97%，租金收繳率99%，成本持續降低。

目前，弘陽(yáng)地產(chǎn)已開(kāi)業(yè)三座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，分別坐落于南京、常州和煙臺。此外，正在籌開(kāi)12座弘陽(yáng)廣場(chǎng)，分別位于環(huán)渤海、長(cháng)三角等重要經(jīng)濟圈。

據悉，弘陽(yáng)地產(chǎn)正依托“雙輪驅動(dòng)”及其在南京橋北區域成功推進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展的真實(shí)案例，以“雙Mall+游樂(lè )演藝”為商業(yè)模型，全力推進(jìn)產(chǎn)城融合項目在全國更多的城市落地生根。

投資者和媒體都對弘陽(yáng)高利潤率表示關(guān)注。何捷透露，在保持規模提速的同時(shí)，利潤率依然能保持高位，這也和弘陽(yáng)地產(chǎn)獨特的“商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅動(dòng)模式”有關(guān)，利潤部分除了地產(chǎn)之外，還有商業(yè)租金、合作投資項目利潤。

產(chǎn)品力：大刀闊斧升級

這次中期業(yè)績(jì)會(huì )上，何捷用很大的篇幅介紹了在產(chǎn)品力方面的表現。今年上半年弘陽(yáng)地產(chǎn)針對商業(yè)與住宅兩大業(yè)務(wù)板塊，進(jìn)行了大刀闊斧升級，以期實(shí)現產(chǎn)品溢價(jià)與服務(wù)提升。

住宅板塊方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)打造了三大產(chǎn)品線(xiàn)：時(shí)光系、昕悅系及宸暉系，并在全條線(xiàn)推進(jìn)產(chǎn)品標準化體系建設；提出15大產(chǎn)品IP模塊覆蓋全周期產(chǎn)品，落地智慧社區、愛(ài)麗絲花園、泡泡王國、大象收納、愛(ài)妻廚房、動(dòng)力跑道等模塊，在控制成本的同時(shí)，提升項目溢價(jià)。

商業(yè)板塊方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)提出了“商業(yè)4.0產(chǎn)品體系”，打造有IP的全時(shí)態(tài)游樂(lè )綜合體，其中包含弘陽(yáng)摩天輪、弘陽(yáng)城市秀場(chǎng)、弘陽(yáng)未來(lái)世界、主題街區等四大模塊。以南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)為例。今年8月10日C館開(kāi)業(yè)，實(shí)現首兩日客流超90萬(wàn)、銷(xiāo)售額達2900萬(wàn)。

△ 南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)全景

△ 南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)C館

布局上：做透大江蘇、深耕長(cháng)三角

在布局方面，何捷表示，依然要繼續深入實(shí)踐“做透大江蘇，深耕長(cháng)三角，布局都市圈”戰略，在保證風(fēng)險可控的前提下，擴大戰略縱深。“大灣區也在關(guān)注，目前已有幾個(gè)項目落實(shí)。”

今年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)首次進(jìn)入西安、長(cháng)沙、溫州、襄陽(yáng)、江門(mén)、鹽城和阜陽(yáng)等7座城市。截至2019年6月，公司擁有1569萬(wàn)平方米土地儲備，54%項目投資持續投入在大江蘇地區。目前，公司旗下?lián)碛?34個(gè)項目。

具體分布上，江蘇省南京、常州、蘇州、徐州、無(wú)錫、南通等城市土儲1053萬(wàn)平方米；長(cháng)三角（除江蘇?。┖戏?、杭州、紹興、寧波等城市土儲218萬(wàn)平方米；全國其他重點(diǎn)城市重慶、武漢、佛山、成都、南昌等城市土儲298萬(wàn)平方米。

2019年上半年，新增拓展商業(yè)廣場(chǎng)6家：天津、六安、徐州、滕州、燕郊、煙臺樂(lè )凱。

2019年弘陽(yáng)地產(chǎn)銷(xiāo)售目標為600億元，上半年已完成銷(xiāo)售目標的50%。對于下半年能否繼續保持上半年高歌猛進(jìn)的增長(cháng)速度，何捷給出了這樣的答案：年度銷(xiāo)售目標的實(shí)現，管理層很有信心，速度上會(huì )審時(shí)度勢。歷年來(lái)，弘陽(yáng)地產(chǎn)主要銷(xiāo)售節點(diǎn)集中于3、4季度，較多的銷(xiāo)售額也將在下半年釋放。

在運營(yíng)方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)提出了 “3升1控”（升規模、升效率、升品質(zhì)、控成本）目標，通過(guò) “3大增長(cháng)引擎”（運營(yíng)周轉、資本市場(chǎng)、對外合作）推動(dòng)執行。

如何去做？何捷特意以數字舉例：應收帳款用數十個(gè)標準指標來(lái)管理，上半年應收帳款降低19天回款期，效率提升54%。資金減少74天占用期，效率提升50%，庫存去化達到70%，年末會(huì )達到80-90%。同時(shí)新開(kāi)盤(pán)，要求在一個(gè)月內達到70%去化率，上半年基本做到了。

“這方面也說(shuō)明了我們在整個(gè)回款率、運營(yíng)效率提升，大運營(yíng)、投融管退+產(chǎn)品這樣一個(gè)方向上取得精細化的產(chǎn)品成果，也是我們可持續發(fā)展非常好的助推器。”

值得一提是，弘陽(yáng)地產(chǎn)今年的“朋友圈”也很熱鬧，已經(jīng)和數十家企業(yè)簽訂戰略協(xié)議，今年上半年聯(lián)合發(fā)起成立“新虹橋采購聯(lián)盟”，聯(lián)盟成員包括新力地產(chǎn)、港龍地產(chǎn)、領(lǐng)地集團、上坤地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、三巽集團等房企。目前，新虹橋采購聯(lián)盟已實(shí)現聯(lián)采首單落地，進(jìn)戶(hù)門(mén)聯(lián)采預估金額達6.7億元，采購成本預計下降2%-5%，使各成員企業(yè)有效地實(shí)現了降本增效。

“今年2月份搬來(lái)上海，設立雙上海、南京雙總部，就是想搶占人才高地、信息高地、資金高地，在上海虹橋，我們也逐漸看到了與標桿企業(yè)之間的差距，促使弘陽(yáng)進(jìn)一步提升自己。”曾煥沙在回答媒體提問(wèn)時(shí)說(shuō)。